Agevolazioni Acquisto e Ristrutturazione Prima Casa
Novità fiscali: Agevolazioni fiscali per abitazioni di classe A e B
La detrazione IVA al 50% per l’acquisto, direttamente dalle imprese di costruzione, di abitazioni in classe energetica A e B è contenuta in un emendamento accolto come raccomandazione per la Legge di Bilancio 2017, approvata in via definitiva dal Senato il 7 dicembre.
Secondo i dati dei costruttori la conferma dell’incentivo garantirà un saldo positivo di 719 milioni per l’Erario. Secondo l’ANCE, la misura ha portato oltre 720 milioni di minori entrate.
Le imposte sull’acquisto e le agevolazioni fiscali
Sull’acquisto della prima casa è dovuta l’ IVA al 4% (cioè con una aliquota più bassa rispetto a quella normalmente applicata alla cessione di immobili, che è pari al 10 %).
Se l’acquisto è invece soggetto ad imposta di registro, la prima casa sconta l’aliquota del 3%.
Le imposte ipotecaria e catastale sull’acquisto della prima casa sono invece dovute nella misura fissa per ciascuna imposta.
Recenti disposizioni di legge hanno modificato, a decorrere dal 1° gennaio 2014, l’applicazione delle imposte dovute sui trasferimenti immobiliari, prevedendo una imposta di registro ridotta al 2%, e imposte ipotecaria e catastale fisse e stabilite nella seguente misura:
- € 50,00 in caso di trasferimento soggetto a imposta di registro;
- € 200,00 (in sostituzione di € 168,00), in caso di trasferimento soggetto a IVA.
Le pertinenze della prima casa, se costituiscono unità immobiliari autonome, cioè con una propria iscrizione al Catasto urbano ed una propria rendita catastale, fruiscono delle medesime agevolazioni, con il limite di una pertinenza per ogni categoria.
E’, pertanto, agevolabile l’acquisto:
- di un box o posto auto (categoria catastale C/6);
- di una tettoia ( categoria catastale C/7);
- di una cantina (categoria catastale C/2).
Le agevolazioni per l’acquisto sono applicabili anche nel caso di costruzione della prima casa, o di ricostruzione, se l’immobile originario è demolito.
I requisiti per fruire delle agevolazioni
Chi acquista la prima casa può fruire delle suddette agevolazioni a condizione che:
- non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
- non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
- non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni ;
- l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
- l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso” cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Tali condizioni devono sussistere tutte al momento dell’acquisto, e devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita.
Decadenza dalle agevolazioni
L’assenza di una delle condizioni sopra elencate fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con una sanzione pari al 30 % dell’importo non pagato (per tale infrazione è tuttavia ammesso il “ravvedimento operoso”, con conseguente risparmio sulle sanzioni).
Anche la cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza dal beneficio, se l’acquirente non provvede, entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione (tale condizione è soddisfatta anche in caso di riacquisto a titolo gratuito, condizione che pertanto consente di evitare la decadenza dal beneficio).
Tale operazione di cessione e successivo riacquisto della prima casa entro l’anno produce un credito di imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata sul primo acquisto, credito utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto (tale credito non è comunque rimborsabile).
Detrazione delle provvigioni delle agenzie immobiliari
Se per l’acquisto della prima casa ci si è avvalsi di una agenzia immobiliare, è possibile detrarre ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti alla agenzia stessa. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro (in pratica si riconosce una detrazione massima del 19% di 1.000 euro = 190,00 euro). Se l’acquisto è effettuato da più proprietari (ad es.: i coniugi), la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
Agevolazioni finanziarie per l’acquisto della prima casa o per la riqualificazione energetica
L’acquisto dell’abitazione può essere privilegiato anche da condizioni di favore connesse all’accesso al credito, propedeutico a reperire la necessaria “provvista economica”.
Al fine di favorire l’erogazione di mutui ipotecari destinati a tale acquisto, è stato infatti istituito un apposito fondo per la concessione della garanzia dello Stato su mutui, di importo non superiore a 250 mila euro, che siano accesi per l’acquisto, la ristrutturazione e la riqualificazione energetica dell’abitazione principale. La garanzia del Fondo è concessa nella misura del 50% della quota capitale, in seguito alla presentazione di una domanda al soggetto finanziatore, cioè alla banca o ad altro intermediario finanziario, che provvederà ad inoltrarla alla Consap Spa, società a capitale pubblico , che gestisce il fondo.
Sono interessate all’agevolazione le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi degli Istituti autonomi per le case popolari e i giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico, quale previsto dalla Legge n. 92/2012.
Per poter fruire della garanzia dello Stato, è necessario che gli immobili non rientrino nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè, non siano considerato di lusso, e che il mutuatario (chi richiede il mutuo) non risulti intestatario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli pervenuti in successione o concessi a titolo gratuito a genitori o fratelli.
